Guía de captación en zonas afectadas por el sismo

Lectura: unos 15 minutos. Información validada al 10 de noviembre de 2026.

Nota importante. Esta guía es informativa: no es una decisión final ni reemplaza la asesoría jurídica o técnica de un profesional. Refleja lo verificado a la fecha y puede cambiar: las alcaldías, las unidades de gestión del riesgo y el Gobierno Nacional pueden tomar decisiones que modifiquen parcialmente lo aquí descrito. Conviene mantenerse al día con ellas y verificar siempre la información vigente.

1. Para qué sirve esta guía

Esta guía le da al franquiciado un paso a paso para captar inmuebles en zonas afectadas por el sismo del 10 de agosto de 2026 sin dejar de captar y sin asumir riesgos que no le corresponden.

Casa 360 intermedia, pero de cara al comprador somos quienes presentamos el inmueble. Por eso necesitamos saber qué estamos publicando, y poder demostrarlo.

Tres principios:

1. Buscar la verdad de la información, no la excusa para no captar. Si el propietario no tiene el soporte, la respuesta es un plan para conseguirlo, no un rechazo.
2. El franquiciado no es perito. No decide si una grieta es estructural ni si un inmueble es seguro. Decide qué documentos pedir, a quién remitir y cómo comunicar lo que se sabe y lo que no.
3. Lo que se publica debe ser verificable. Cada afirmación sobre el estado del inmueble debe tener un soporte (cartel, acta, concepto de ingeniero), o no se afirma.

Alcance: aplica a Cali, Pereira y Manizales, y a cualquier otra zona con evaluación oficial posterior al sismo. Es una guía comercial y de gestión. No reemplaza la asesoría jurídica ni el concepto técnico de un ingeniero.

2. Qué dice el marco oficial

Tras el sismo, el Gobierno Nacional adoptó una metodología única de evaluación de edificaciones (Circular Conjunta 73 UNGRD–IDIGER y Circular 74 UNGRD, 20 de agosto de 2026). Un cartel significa lo mismo en Cali, Pereira o Manizales (guía de la SCI).

Los carteles:

Lo que más se malinterpreta:

• Cartel rojo no es orden de demolición. Demoler solo lo decide el alcalde mediante acto administrativo, después de una evaluación de ingeniería detallada.
• El cartel no es definitivo. La Fase 2 puede confirmarlo o cambiarlo.
• Solo la autoridad puede retirar o cambiar un cartel. Quitarlo o taparlo es una infracción.
• Verde no es garantía de ausencia de daño. Es una inspección visual rápida (Fase 1), no un dictamen estructural.

Las tres fases:

1. Fase 1, evaluación rápida: inspección visual corta. Asigna el cartel y remite a la fase siguiente.
2. Fase 2, evaluación detallada: análisis técnico a fondo. Confirma o cambia el cartel y define medidas de intervención.
3. Fase 3, panel técnico: especialistas que resuelven desacuerdos o casos que requieren un dictamen de mayor nivel.

Si el propietario no está de acuerdo con el resultado, puede solicitar una evaluación detallada ante el consejo municipal o distrital de gestión del riesgo de su jurisdicción.

Según el comunicado de la UNGRD (publicado por el IDIGER, 24 de agosto de 2026), la metodología se implementa de manera progresiva y las entidades territoriales coordinan las evaluaciones en su jurisdicción. La Fase 1 es provisional y debe repetirse si hay réplicas u otros eventos que cambien las condiciones. La Fase 2 se apoya en el formulario de inspección de edificaciones después de un sismo del IDIGER, y las alcaldías determinan el destino final de las estructuras. El comunicado describe dos fases; la guía de la SCI añade el panel técnico como tercera instancia para resolver discrepancias.

Certificado Técnico de Ocupación (CTO). Aplica solo a obra nueva: proyectos con licencia radicada desde el 1 de julio de 2017 y con 2.000 m² o más de área construida (Ley 1796 de 2016, Decreto 945 de 2017; Minvivienda). En vivienda usada no existe un "certificado de habitabilidad" equivalente. Evitar esa expresión en publicaciones.

3. Grietas: criterio para decidir

El franquiciado no puede decidir si una grieta es estética o estructural; puede decidir si hay señales que exigen una valoración profesional antes de publicar. Lo que importa no es el ancho de la grieta sino en qué elemento está, qué forma tiene y si cambia (SURA, 20 de agosto de 2026).

Tabla de tamizaje en la visita de captación:

Regla práctica para el asesor:

• Si no sabe, no clasifica. "No sé si es estructural" es una respuesta correcta. "Es solo estético" sin soporte no lo es.
• Documentar siempre: fotos generales y de cerca, con fecha, de cada grieta visible. Sirve para el propietario, para el comprador y para protegernos.
• Volver a mirar. Si la visita de captación y la visita con comprador están separadas por semanas, comparar las fotos. Una grieta que cambia es una señal.

Un caso frecuente. En las visitas de captación es común encontrar grietas visibles y dudar si captar el inmueble. Rechazarlo solo por las grietas, sin un criterio técnico, puede ser excesivo; captarlo sin mirarlas, riesgoso. Con este criterio la decisión deja de ser personal: si hay señales de la tabla, se sugiere captar con la condición de obtener el concepto de un ingeniero; si no las hay y el cartel es verde, se puede captar y recomendar igual la revisión.

4. Ruta sugerida de captación

En los cuatro escenarios hay un camino para captar; lo que cambia es el plazo y lo que se publica.

Se lee de arriba hacia abajo: primero se pregunta qué evaluación oficial tiene el inmueble y de ahí sale la acción. Es una ruta de referencia, no una regla obligatoria: el plazo de 30 días es una sugerencia de trabajo (sección 6). Si el cartel rojo se mantiene tras la Fase 2, el inmueble no se publica como disponible.

5. Qué conviene pedir al propietario y dónde verificarlo

Esta es una lista de referencia, de carácter informativo. Ningún ítem es motivo para rechazar el inmueble; los que falten entran al plan de la sección 6.

Cómo usar la lista:

• Pedir los 8 de una vez, con una nota que explique para qué sirve cada uno. Al propietario le cuesta menos si entiende que le ayuda a vender.
• Registrar en la ficha del inmueble cuáles se entregaron, cuáles están en trámite y la fecha límite de cada uno.
• No afirmar nada que no tenga soporte. Si falta el ítem 1 o el 2, no se escribe "habitable", "seguro" ni "sin daños" en la publicación.

6. Captar con compromiso de plazo

Cuando el propietario no tiene los soportes, una opción es captar y acordar de palabra un plazo de unos 30 días para gestionarlos. No requiere modificar ningún contrato ni formato de consignación: es un compromiso de trabajo entre el asesor y el propietario.

Regla clave: el plazo es para gestionar, no para obtener el resultado. El tiempo de la evaluación detallada (Fase 2) lo controla la autoridad, no el propietario. Lo que el propietario sí controla es radicar la solicitud, contratar al ingeniero y entregar los documentos. Esos son los hitos que se miden.

Plan de 30 días:

Cómo plantearlo al propietario (guion):

1. "Podemos publicar su inmueble ya." Primero lo positivo.
2. "Después del sismo, los compradores preguntan por el estado del inmueble. Quien tiene el soporte vende más rápido."
3. "Le pedimos 30 días para tener estos documentos. Le explicamos cuáles son y dónde se tramitan."
4. "Si el resultado muestra algo por reparar, es mejor saberlo ahora y negociarlo con datos que perder un cierre después."

Qué pasa si el plazo vence sin entrega:

• Con causa documentada (la autoridad no ha programado la visita, el ingeniero está agendado): se extiende el plazo y se deja la constancia.
• Sin causa y sin avance: la publicación pasa a pausa. No se elimina ni se descarta; se retoma cuando entregue. Conviene explicárselo al propietario desde el inicio.

Cómo dejar constancia: como el compromiso es de palabra, se sugiere anotarlo en la ficha interna del inmueble (fecha, ítems pendientes y plazo) y confirmarlo al propietario por mensaje o correo.

7. Qué publicar y cómo comunicarlo

En la publicación se afirma solo lo que tiene soporte. Si no hay soporte, se dice que está en trámite. Así se publica sin prometer lo que no sabemos.

Reglas de publicación:

1. Cartel amarillo: se publica con la restricción visible. Las visitas se limitan a las áreas que el cartel permite.
2. Cartel rojo: no se publica como disponible para visita mientras la autoridad no autorice el ingreso. Entrar está prohibido sin autorización escrita.
3. Datos del cartel y de la fecha de evaluación en la ficha interna, con su foto.
4. Actualizar la publicación cuando cambie el cartel o llegue el concepto. Una información vieja deja de ser veraz.

Por qué importa. Quien publica el inmueble lo presenta al comprador, y una afirmación sin soporte puede inducir a error. El Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) define la publicidad engañosa como aquella cuyo mensaje no corresponde a la realidad o es insuficiente, de modo que induce o puede inducir a error (art. 5). La prohíbe y hace responsable de los perjuicios al anunciante (art. 30), y reconoce el derecho del consumidor a recibir información veraz, verificable y suficiente (arts. 3 y 23). Esta guía no determina quién es anunciante o proveedor en cada caso. Más allá de lo legal, la entendemos como una responsabilidad ética: informar lo que sabemos, lo que no sabemos y cómo verificarlo.

8. Argumentos comerciales y cómo educar al comprador

El soporte técnico convierte un riesgo en un argumento de cierre: el inmueble que llega con su evaluación responde las preguntas del comprador antes de que las haga. Estos argumentos son de lógica comercial; no tenemos datos propios que midan su efecto, y conviene medirlo con los primeros cierres.

Para el propietario (captación):

• Un inmueble con cartel verde y concepto de ingeniero se diferencia de los que no tienen soporte.
• Conocer el estado ahora permite reparar y negociar con datos, en vez de que el comprador lo descubra en la promesa y se retire.
• El concepto es una inversión pequeña frente al valor del inmueble y puede acelerar la negociación.

Para el comprador (preguntas frecuentes y respuestas):

Mensaje de fondo para el comprador: "Verificar es parte de comprar bien. Nosotros le damos la información que tenemos, le decimos lo que falta y cómo conseguirlo." Esta transparencia es la que construye confianza en zonas afectadas.

9. Dónde validar y a quién acudir

A la fecha no se identificó un buscador público en línea donde se consulte por dirección el cartel o el resultado de una evaluación. La vía recomendada es solicitarlo a la oficina de gestión del riesgo del municipio. Los canales y procedimientos pueden cambiar; conviene confirmarlos directamente con cada alcaldía.

10. Fuentes oficiales y de consulta

Normas y documentos oficiales

• Circular Conjunta n.º 73 del 20 de agosto de 2026 (UNGRD–IDIGER): lineamientos técnicos y operativos de la metodología unificada de evaluación de edificaciones.
• Circular n.º 74 del 20 de agosto de 2026 (UNGRD): funciones de soporte, servicios básicos de respuesta y transición a la recuperación.
• Comunicado de la UNGRD publicado por el IDIGER, 24 de agosto de 2026: fases y carteles de la metodología.
• Respuesta de Minvivienda sobre el Certificado Técnico de Ocupación: alcance de la Ley 1796 de 2016 y el Decreto 945 de 2017.
• Ley 1480 de 2011, Estatuto del Consumidor: información y publicidad.

Alcaldías

• Alcaldía de Cali, boletín del 22 de agosto de 2026
• Alcaldía de Manizales, 12 de agosto de 2026
• Alcaldía de Pereira, noticias

Guías técnicas de consulta

• Sociedad Colombiana de Ingenieros: cómo se evalúan las edificaciones tras el sismo, 24 de agosto de 2026
• SURA: tipos de grietas después de un sismo, 20 de agosto de 2026

El contenido de las circulares 73 y 74 se resume a partir del comunicado oficial de la UNGRD y de la guía de la SCI. Los decretos 1171 y 1261 de 2026 y la Directiva 015 de 2026 de la Procuraduría se mencionan según la guía de la SCI.

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